重磅發布 | 觀點指數·2019年上半年中國房地產企業銷售金額TOP100

觀點指數研究院 ?

2019-06-30 17:28

  • 穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大。不同的是榜眼和狀元的差距在縮小,同時也拉大了和探花的差距。

    碧桂園單月錄得820億元,年內千億房企達12家

    從年初的對市場不樂觀到如今,半年過去了,“觀點指數·2019年上半年中國房地產企業銷售金額TOP100”房企也用181天的時間向我們呈現了一份帶有2019年獨特印記的銷售成績。

    從榜單來看,穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大。不同的是榜眼和狀元的差距在縮小,同時也拉大了和探花的差距。具體而言,2018年上半年,碧桂園、萬科和恒大的銷售額分別為4124.9億元、3046.6億元和3041.8億元。而經過一年的調控以及銷售節奏調整,碧桂園和恒大的步伐明顯放緩,較去年同期減少上百億。

    不過單月來看,碧桂園則又創造了一個歷史,僅6月單月就賣得820億元,這對于中國房地產行業來說是史無前例的。

    不過需要注意到,今年萬科的銷售熱情較為積極,2019年上半年合約銷售額不降反升,并且領先恒大幾百億元。而去年上半年萬科僅比恒大多4.8億元。對比其他同行來看,萬科上半年的銷售同比增長率為9.94%,雖然低于TOP100房企平均水平,但是在其他頭部房企銷售普遍下滑的情況下,依然實現了正增長。

    2018年中,萬科提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”后,開始修枝剪葉,各個業務線條都明確了各自的基本盤,其中四大區域明確以開發業務為基本盤。這也解釋了萬科今年較快的銷售增長。

    其實不僅是萬科,在今年市場低谷期,越來越多的房企開始收縮觸角,對不盈利的多元化業務更加謹慎,轉而強化地產,將錢花在刀刃處,以求度過資本寒冬。

    數據來源:觀點指數統計

    三甲以外,今年上半年合約銷售超過2000億元的房企還有保利和融創。這兩家房企一直是TOP4和TOP5的有力競爭者,相信今年也不會例外。

    從榜單來看,上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家,較去年同期增加3家。銷售處于500-1000億元的房企有19家,和去年同期持平。200-500億元的房企數量在各階梯中最多,為37家。按照往年的情況,上半年合約銷售超過400億元的房企均是年內沖擊千億的有力競爭者,而上半年合約銷售逾400億元的有40家房企,這也意味著今年千億房企有望比去年增加9家。

    TOP100門檻值上浮逾90%,近六成房企銷售未“達標”

    年中是房企“搶收”提交答卷的關鍵時期,因此雖然受調控政策的影響,整體市場預期承壓,但是從榜單來看,各個梯級房企在競相追逐中抬高了TOP100門檻值。

    具體而言,“觀點指數·2019年上半年中國房地產企業銷售金額TOP100”的門檻值為114.8億元,較去年同期的58.4億元增長96.58%,這也是所有階梯門檻值里增長最快的。緊隨其后的是TOP50門檻,為322.2億元,同比增長37.16%。可以看到,所有階梯門檻值中,增長較為緩和的是TOP3、TOP5以及TOP20,分別為-2.93%、12.24%和14.77%。

    數據來源:觀點指數統計

    如果觀察各階梯的單月銷售及同比情況,也可以發現TOP50后的銷售總額同比增長整體而言是較高的。其中3月、4月銷售總額同比增長達到50.87%和63.37%。而其他階梯則逐級遞增,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50房企,越往后銷售總額的同比增長率越高。

    數據來源:觀點指數統計

    考究原因,一方面是上述房企本身基數比較大,因此面對今年的復雜地產環境,想要得到較大的業績增幅,存在一定難度。另一方面是,相對位置較后的房企,這些位居前列的還是相對舒適,面臨的位次爭奪以及外部環境影響較小。

    數據來源:觀點指數統計

    今年年初的業績會以及其他公開場合,不少房企都對外發布了銷售目標。借此,我們也得以窺見房企對目標的完成情況。以42家發布銷售目標的房企作為樣本,觀點指數統計發現目標完成率超過50%的有18家,占比42.86%;完成率位于40%-50%的房企最多,有20家,所占比重為47.62%。需要注意的是,有4家即9.52%的房企目標完成率低于40%。

    換句話說,有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半。面對下半年的房地產環境,再加上融資渠道收緊、債務兌付高峰期如約而至,房企間的洗牌開始,再加上市場銷售回暖未明的情況下,房企要想完成銷售目標更加充滿未知。

    二線城市成土拍主角,納糧補倉中溢價率小有回升

    回顧上半年土地市場,雖然不乏多家房企圍獵同一地塊。如廣州公開出讓南沙靈山島尖兩宗商住用地,吸引了包括碧桂園、保利、雅居樂、中國金茂、保利等35家房企;深圳供應5宗住宅用地使用權,共有80余家房企參與拍賣……

    不過整體來看,上半年土地購置價款和面積都有明顯下降。以國家統計局公布的數據來看,2019年1-5月份,房地產開發企業土地購置面積5170萬平方米,同比下降33.2%,降幅比1-4月份收窄0.6個百分點;土地成交價款2269億元,下降35.6%,降幅擴大2.1個百分點。

    數據來源:觀點指數統計

    以觀點指數監測的31個重點城市情況來看,土地市場則略有回暖。2019年1月上述城市的當月成交面積小幅增長至1206.46萬平方米,同比增長率為3.42%,至2月成交面積出現負增長,為-11.37%。不過在接下來的月份中則迎來了正增長。

    其中3月、4月和5月的成交面積同比增長率分別為6.54%、45.64%以及51.84%。成交宗數上,2019年4月和5月同比增長均超過27%。

    城市結構上,土地市場持續分化,一二線城市供需活躍,成為房企搶奪資源的主要戰場。2015年11月,31家重點城市的土地出讓金比例出現交錯,隨后二線城市出讓金比例一直位于一線城市的上方。至2018年11月,一線和二線城市土地出讓金所占的比重分別為47.45%和52.55%,雙方首次接近。不過該月以后,二線城市比重逐漸提高,最高時為2019年3月的94.29%。

    和一線城市對比,二線城市土地價格相對較低且有貨量,而且不受一線城市的“五限”影響,再加上考慮到銷售三四五線城市難有起色,因此二線城市自然成為房企不約而同的選擇。

    數據來源:觀點指數統計

    爭搶面包的房企多了,自然會變相推高土地的溢價率。以觀點指數監測的31個重點城市來看,2019年上半年土地溢價率小有回升。

    數據來源:觀點指數統計

    其中2019年1到3月,上述城市的平均土地溢價率為9.94%、18.02%和24.38%,較去年同期分別下降10.69%、5.32%和1.64%。不過進入4月份,情況有所改變,土地溢價率達到29.89%較上年上升12.51%。

    為防止土地市場過熱,不少城市也開始陸續調整土拍規則,提高準入門檻,減少競拍房企數量。亦或在網上報價達到上限后,不再接受最新報價。

    到位資金依靠快周轉,融資收緊下的房企“拮據”生態

    回到房企的資金層面,上半年土地購置價款和面積明顯下降,一定程度上是因為房企手上資金承壓,極大依賴銷售回款,難免在土地購置上顯得“拮據”。

    國家統計局數據顯示,2019年1-5月份,房地產開發企業到位資金66689億元,同比增長7.6%,增速比1-4月份回落1.3個百分點。其中,國內貸款10762億元,增長5.5%;利用外資30億元,增長38.8%;自籌資金20276億元,增長4.1%;定金及預收款22395億元,增長11.3%;個人按揭貸款10251億元,增長10.8%。

    數據來源:國家統計局、觀點指數統計

    可以看到,2019年1-5月定金及預收款、個人按揭貸款的同比增長率均超過10%。若不算上資金結余,今年前5個月房企的到位資金來源極大依賴自身紓困。

    數據來源:國家統計局、觀點指數統計

    其中定金及預收賬款占所有到位資金來源的33.58%,自籌資金緊隨其后,占所有到位資金來源的30.4%。另外個人按揭貸款所占比例則為15.37%。

    需要注意的是,2019年初在“穩健貨幣政策要松緊適度”的指引下。房企的融資規模略有回暖,不過大多為“借新還舊”,資金并未如外界所預期的大量流進房地產。而隨著一季度過去,更多的嚴厲的政策監管和揮之不去的高杠桿風險,讓房企的融資進一步吃緊。

    上半年,不少房企債務陸續到期,可以看到以高息置換低息也成為2019年的融資特征之一。個別房企債券利息超過13%甚至更高,預計未來行業整體融資仍然承壓,成本也將繼續水漲船高。

    審校:歐陽穎



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