業績會直擊丨華南城:“最壞的時間過去了”

觀點地產網 ?

2019-06-27 17:58

  • 平穩、穩妥、有信心是華南城在本次業績會表達最核心的思想。

    觀點地產網 6月27日,華南城控股有限公司在公布了2018/19財政年度全年業績后,選擇了香格里拉酒店作為業績發布會的舉辦地。

    據觀點地產新媒體現場了解,董事局主席鄭松興并未現身此次業績會,由集團副主席馮星航先生、首席財務總監許進業先生、投資者關系總監謝文瑜女士作為管理層代表出席。 

    年報披露,華南城2018/19財年實現合約銷售146.77億港元,同比增長22%。若按照此前設定的160億港元銷售目標計算,實現全年目標的91.73%。現場,華南城方面將160億港元銷售目標任務推移到了2019/2020財年,漲幅目標為8.3%。

    首席財務總監許進業表示:“對于160億港元的銷售目標,我們很有信心。銷售主要包括批發市場,住宅和商辦物業3種,商辦和公寓今年可以超過100億港元,而住宅更注重穩步發展,今年可以有150億港元貨值。”

    此外,管理層提到如果必要的話,可以隨時將出租性物業轉手出售。若按照250億港元貨值計算的話,公司目標去化率大概在64%左右,但同時,公司也表示160億港元只是一個很基本的目標,公司很有信心可以做到。

    在2018/19財年未完成銷售目標以后,華南城對于增長似乎也想放慢一點腳步,以穩為主,配合上現在并不穩定的市場環境而言,不失為好選擇。

    據悉,在物業銷售方面把目標定得比較低的原因,一方面也是因為公司戰略上的定位。

    年報顯示,2018/19財年公司收入102.74億港元,同比增長9.2%。其中,持續性收入23.15億港元,僅占總收入的22.53%。

    華南城一直以來都強調“我們和房地產行業是不同的”。公司官網披露,華南城集團的企業定位是現代化綜合商貿物流基地和制造業高端集成服務平臺,也就代表公司并不是單純的住宅地產,包括商辦物業,物流地產的的運營等方面都是華南城希望平衡的。

    就目前的情況而言,華南城持續性收入和銷售收入的比例保持在2:8左右,物業銷售仍是這間公司仰仗的最大砝碼。

    集團副主席馮星航提到:“未來,持續性收入的上漲速度將會加快,而銷售收入會相對平穩,不追求合約銷售,希望持續性收入可以每年增加20%-30%,隨著公司運營能力的提升,是可以實現的。”

    由此可見,華南城短期內仍將利用住宅銷售覆蓋前期支出,但未來商業和物流地產方面的持續性收入才是公司發展的最終目標。

    據悉,于2018/19財年,華南城的歸母凈利有27.9%的下降,為32.51億港元,主要由于了受到投資物業公平值的影響,投資物業公平值收益為 27.93億港元,對歸母凈利占比達到85.2%。投資物業公平值收益減少36.2%,收益減少主要是由于本年度內投資物業增值幅度較上年同期減少。

    若撇開其他影響,用母公司擁有人應占核心凈利潤(未計投資物業公平值收益及相關稅務影響、商譽減值撥備、可供出售金融投資減值撥備和贖回優先票據之虧損等)去計算,則為17.50億港元。由此說明,公司本年度的表現還是值得認可的。

    報告期內,華南城以人民幣約13.33億元為哈爾濱及鄭州等地的項目增購約150.3萬平方米可建筑面積的土地,較大多開發商而言,低廉的土地成本是華南城的優勢,也是公司高毛利的基礎。數據顯示,2018/19財年,華南城的毛利率高達43%,與去年持平。

    截止目前,華南城已購土地規劃建筑面積4200萬平方米,持有約1020萬平方米,發展中約620萬平方米,未來發展的約1850萬平方米。

    對于土儲,集團副主席馮星航表示:“過去一年花了十多億買地,今年也是可以做到,合適的買地,去保持勢頭。” 首席財務總監許進業則表示:“對于新的財年我們很有信心,但也要注意環境市場的變化去做新投資。

    謹慎或許仍然是華南城新一財年的主旋律,另外這其中最重要的原因則是公司的債務方面的調整。

    據統計,從2018年6月開始計算,華南城一共發行了5.1億美元的票據,合計4單,其中兩單2020到期的為10.875%,兩單2021年到期的為11.875%,都屬于比較高息的票據。

    對此,集團副主席馮星航回應其并不擔心,他談到:“其實就2019年來說也才發了2.6億美元的票據,也不算很多,可以看到很多一線房企的美元債利率比我們還高,利率這方面要看市場接受程度。”

    他續稱:“加權平均融資成本也只是從去年的6.68%上升到了今年的7.2%還是很健康的,是以前太便宜了。”

    數據顯示,融資成本增加80.1%至5.309億港元,主要由于作為一般流動資金用途的銀行及其他借貸增加而其利息開支計入損益表所致。

    公司管理層也表示,美元票據只是其中一個手段,并不是主要融資手段,去年國內由于政策原因銀行的錢不好借,但是今年的市場會比去年更好。

    另一宗數據表明了目前華南城的財務費用雖然在上漲但仍處于相對安全的水平,本年度的資本負債比率為68.9%,較上一財年的77.4%降低了8.5個百分點。

    集團副主席馮星航也充滿信心,他講到:“最壞的時間過去了,去年由于去杠桿的原因,國內沒做到(融資),在償還1月份30億的時候是最艱難的,接下來還是以國內銀行為主,利率也會相對低,美元票據只是為了買個保險。”

    值得注意的是,華南城的信心還源自于他們近年來股東結構上的調整,大股東鄭松興及其家族經過不斷增持,目前持有約36%的股份。二股東為騰訊,自2014年初以15億港元的價格認購6.8億新股(占華南城擴大后已發行股本約9.9%)以來,其不斷增持,現在持有約12%的股份。

    目前,騰訊仍然作為一個單純財務投資者的角色存在。

    平穩、穩妥、有信心是華南城在本次業績會表達最核心的思想,并且多次重復,在摸索中尋找到最合適的成長方式是華南城最需要考慮,而并不是一定要和“房地產行業是不同的”。

    撰文:李標    

    審校:勞蓉蓉



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