觀點指數 | 五月房企融資報告:寒冬夜行人 開發商如何借錢?

觀點地產網 ?

2019-06-17 19:12

  • 在這個夏至未至的時間節點,房企猶如置身于寒冬的夜行人,如履薄冰,舉步維艱。

    觀點指數 近期,非標融資監管再度加強,為房企本就抓襟見肘的融資渠道再添壓力。

    5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23號),明確指出禁止表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資,此外對“資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發”等行為也是嚴格審查。

    按此發展,未來不排除公司債等融資渠道也有收緊的可能。事實上,5月以來,監管層也有了多項行動,針對信貸資金違規流入房地產市場開出多張罰單。

    在這個夏至未至的時間節點,房企猶如置身于寒冬的夜行人,如履薄冰,舉步維艱。

    觀察房企的融資生態也變得尤為重要,為此觀點指數統計發布房企2019年1-5月的融資數據,以管窺豹,呈現過去5個月房地產企業的融資圖景。

    1、開發投資累計值增長創新高,到位資金依仗上年結余

    從現有公布的數據看來,2019年至今,房地產開發投資逐漸回暖,住宅開發繼續保持韌性,其他投資多面開花,同時到位資金方面也繼續為房地產發展提供薪火。

    具體而言,截止到2019年5月,房地產開發投資累計值同比增長創下新高,開發投資累計值46075億元,環比增長34.66%;同比增速達到11.2%,比上月下降0.7個百分點。

    來源:國家統計局、觀點指數整理

    其中,住宅投資33780億元,增長16.3%,增速回落0.5個百分點;住宅投資占房地產開發投資的比重為73.32%。

    不過,監管層對“房住不炒”的政策定位沒有變,樓市依然保持以“穩”為主的基調。因此我們預計房地產開發投資上升空間比較局限,未來開發投資累計值增長速度將會緩步下行。

    回歸到位資金來源,2019年初至今,房地產開發投資的增長離不開到位資金的支持,房企資金面持續改善。撇除上年資金結余,2019年1-5月房企的到位資金累計66689億元,同比增長7.6%,增速比1-4月份回落1.3個百分點。其中,國內貸款10762億元,增長5.5%;利用外資30億元,增長38.8%;自籌資金20276億元,增長4.1%;定金及預收款22395億元,增長11.3%;個人按揭貸款10251億元,增長10.8%。

    若計算上年資金結余,2019年1-5月,房地產開發企業到位資金累計125290.59億元,同比增長9.8%,較上月累計值同比增速回落0.8個百分點。

    來源:國家統計局、觀點指數整理

    回到各個資金來源占比情況,可以看到,上述上年資金結余是大頭,達到46.77%,對比2018年末的26.36%大幅提高。這說明2019年房企發展運作的喘息空間,極大依賴于2018年沒有形成投資額而結余的資金。

    另外需要看到的是,定金及預收賬款、自籌資金的占比依然比較大,分別為17.87%和16.18%,對比2019年前四個月均上漲了近2%。國內貸款則由去年末的占比10.65%降至8.59%。這也意味著,雖然融資口有所放開,但從行業整體來看,用于開發的融資比例并未明顯增加。

    2019年一季度房地產開發貸款余額則顯示,一季度房地產開發貸余額10.85億元,同比增速較去年末下跌3.7%。不過環比來看,2019年一季度地產開發貸款環比增速為6.48%,而2018年末這個數字為1.29%。

    來源:中國人民銀行、觀點指數整理

    也即意味著,開發商資金鏈還是比2018年末有所寬松,在資金面回暖的支撐下,2019年房地產行業的發展還是可以保持相對穩定的預期。

    2、短債攀升,“借新還舊”擠占凈融資空間

    2019年政府工作報告中提出,穩健貨幣政策要松緊適度。為了更加清晰看到房企的融資情況,觀點指數對前五月房企的融資動作進行梳理,發現各個渠道的融資規模有一定回暖,不過大多為“借新還舊”,資金并未如外界所預期的大量流進房地產。

    具體來看,2019年1-5月,房企融資總額為10234.37億元,其中3-4月為融資高峰,分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元,主要以債券融資為主。細分而言,公司債在所有債券融資中占比最大,5月一度高達61.07%,融資額達到797億元。

    來源:觀點指數統計

    觀察融資期限,可以發現房企短期債攀升,不乏364日、270日、247日的超短期債,1月更有某粵系房企發行10億元90日超短期融資券。

    觀點指數統計顯示,2019年1-5月,房企融資期限從1年以內、1-2年、2-4年、5年、以及5年以上不等。其中占比最大為2-4年期限融資,達到39.1%,緊隨其后的為5年期融資,達到23.4%。不過,1年以下以及1-2年的融資合計占比26.17%。換句話說,2019年新增融資中,有超過26%在兩年內到期。

    來源:觀點指數統計

    房企對短期債的青睞,一方面因為是對于大多數房企來說,中長期融資渠道并不順暢。更為重要的原因則是,在市場調整預期之下,房企銷售壓力加大,再加上償債高峰期如期而至,使得多數房企不得不通過短期融資置換到期債務,也即“借新還舊”。

    可以看到,房企融資公告中募資用途幾乎都是償還公司債務,用于開發建設的凈融資空間甚小。

    來源:觀點指數統計

    另外值得關注的重點是,2019年前5月的融資中,海外融資規模上升明顯,其中1月、3月以及4月是海外融資高峰,分別為836.67億元、789.94億元以及740.1億元,5月規模有所下降,僅為229.4億元。海外債和海外融資趨勢基本一致,也是在上述月份大幅攀升,而海外債在海外融資中的占比基本處于85%以上。

    此前,證監會、銀監會等多個相關部門針對房企境外發債的融資用途加強了監管,再加上原有的低成本公司債陸續到期,以高息置換低息也成為2019年的融資特征之一,不少房企的債券利息超過10%,而部分小型房企甚至更高,未來行業整體融資成本將繼續水漲船高。

    3、輸血進行時,私募基金管理規模環比破4%

    私募基金方面,針對自有項目,各個階梯的房企積極引入外援,為開發項目持續輸血。

    截至2019年4月底,中國證券投資基金業協會已登記私募基金管理人24388家,較上月存量機構增加27家,環比增長0.11%;已備案私募基金77135只,較上月增加1787只,環比增長2.37%;管理基金規模13.31萬億元,較上月增加5172.86億元,環比增長4.04%。私募基金管理人員工總人數24.03萬人,較上月減少704人,環比下降0.29%。

    來源:中國證券投資基金業協會、觀點指數整理

    截至2019年4月底,已登記私募證券投資基金管理人8927家,較上月減少7家;私募股權、創業投資基金管理人14702家,較上月增加33家;其他私募投資基金管理人756家,較上月增加1家;私募資產配置類管理人3家。

    來源:中國證券投資基金業協會、觀點指數整理

    從私募基金管理人管理基金規模來看,截至2019年4月底,已登記的私募基金管理人有管理規模的共21380家,平均管理基金規模6.23億元。其中,管理基金規模在1-5億元的最多,為4420家,環比增長也較快;管理基金規模在100億元及以上的最少,有254家;管理基金規模在10-20億元的831家。

    需要注意的是,上海、深圳、北京、浙江(不含寧波)依然是私募基金管理人數量最多的四個地方,分別為4746家、4586家、4362家以及2065家,管理基金規模依次為28392億元、18348億元、31179億元和7906億元,平均管理基金規模最高的為北京,私募基金管理人管理的基金規模7.15億元/家。

    來源:觀點指數統計

    從不動產私募基金來看,2019年1-5月,發行的不動產私募基金產品數量逐月遞減,其中1月是最多的,占前5月的33.33%。發行規模上,大多數不動產私募基金產品為1-2億元的產品,占所有發行產品的29.27%;占比最大的為發行規模2-5億元產品,占比為26.83%,比前者低2.44%;發行規模在5億以上的產品最少,占比僅為4.88%。

    2018年以來,不僅房地產融資難,對于私募基金來說同樣面臨著融資難和業績壓力。不少私募產品收益不佳,未能取得正收益。因此可以看到,2019年1-5月單個不動產私募產品規模普遍比較小。但無論如何,這都無礙于私募基金是房企輸血的另一條靈活通道。

    4、規模回升,前5月集合房地產信托募資近4000億

    除了私募基金外,2019年至今,房地產信托在房企融資上發揮著舉足輕重的作用。用益信托數據顯示,2019年1-5月,集合房地產信托發行數量2584個,發行規模3944.74億元,同比上漲13.89%,發行規模占所有產品總額的40.11%,去年這個數字為41.89%。

    2019年1-5月,成立的集合房地產信托數量則為2310個,成立規模2867.15億元,同比15.26%;平均收益率8.34%,比去年同期提高0.56%。

    細分到月度來看,信托產品的平均規模呈現波動上升的特點。由1月的1.32億元/個到5月的1.48億元/個;平均期限則由年初的1.48年/個到5月的1.5年/個,整體變化不是很大。

    來源:用益信托網、觀點指數統計

    觀點指數整理發現,2019年集合房地產信托發行的月度規模呈現出波動趨勢,其中1月高開,發行集合房地產信托的規模達到660.46億元,占所有集合信托產品的35.39%;隨后的2月,受整體發行量縮減,集合房地產信托的規模下跌到最低點,為375.3億元。

    來源:用益信托網、觀點指數統計

    在過去的5個月,3月份發行的集合房地產信托規模最大,達到787.99億元,發行數量為580個。此外,5月的規模占比是最高的,為41.17%,換句話說,在新發行的集合信托中,投向房地產的幾乎占據半壁江山。

    整體來看,在房地產融資政策持續收緊的大背景下,房地產信托確實回暖明顯。如上所述,13.89%的同比增長率,使得1-5月集合房地產信托幾乎邁過4000億元的發行規模。

    不過,“看得見的手”作用非常明顯,銀保監會日前發布的銀保監發〔2019〕23號文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,重申嚴格信托監管。

    文件強調,不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資;直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款;未執行關于房地產業務的各項政策和監管要求。

    強監管之下,預計未來房地產信托的規模會有所降溫,占比也會逐漸下行。

    撰文:陳朗洲    

    審校:勞蓉蓉



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